家づくりコラム

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土地探しの前に

2018.02.05 カテゴリ:

土地探しからの家づくりを考えるとき、まず最初にするのは土地を購入する事だと思っていませんか?

土地を探されている方の多くは、エリアや面積、価格を重視して購入を検討する方が多くいらっしゃいます。それもとても大切な事なのですが、土地情報を見たり不動産屋さんに土地を紹介してもらったりしているうちに立地や景色、面積も希望に合い、予算にも納まりそうな土地が見つかったから急いで購入! さぁ次は家を建てる会社を探そう!! なんて土地の買い方、家づくりの進め方はちょっと。。というかだいぶ危険です。

土地を買う目的が「家を建てる為」なのだから、土地を購入してから家が建つまでの過程をトータルで熟考した上で、購入を判断する必要があります。「立地や周囲の環境だけを見て土地を購入し、いざ家を建てようと思ったら予想外に多くの追加費用が掛かってしまい建物の費用を削らざるを得なくなった」「土地を購入したけれど、希望した間取りが実現できなかった」 …ちょっと考えただけでも怖くなってしまいますが、実際にこの様なお話を聞くケースも少なくないのです。
ここでは「土地購入後、予想外に掛かる費用」や「希望が実現できない土地」とは、どの様な物があるのか土地を買う時にチェックすべきポイントをご紹介します。

用途地域とは、用途の混在を防ぐ事を目的に都市計画法で定められている地域地区のことです。大きく分けると「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれ、住宅を建てることが出来るのは「市街化区域」です。市街化調整区域を宅地として不動産屋さんが販売する事は無いと思いますので、ココでは「市街化区域」の12種類に分かれた用途地域をご紹介いたします。

土地の使い方を上記の図の様に12種類に分け、土地の使い方や、用途に応じた建物の種類、大きさなどを区分しています。それぞれの用途地域に対して、建物の種類や建築できる建物の大きさは細かく分かれており、建ぺい率・容積率といった項目で確認する事が出来ます。

土地に対して建てられる家の大きさは「建ぺい率」や「容積率」で確認が出来ますが、意外と知られていないのは建物の高さの制限。中でも「第一種低層住居専用地域」の場合には、周囲の建物も同じように低層の住宅が建てられている、または建つ計画になっているので「北側斜線」など建物の高さに関する制限が掛かる事があります。これは敷地の北側になる建物の日当たりを確保するための制限なので、設計の段階で二階の面積を小さくする、屋根の形状を工夫するなどの対応が必要となる場合があります。

「広い土地を買ったのに建ぺい率が低く、小さな家しか建てる事が出来なくなった」「総二階で広々とした家が夢だったのに、高さ制限で希望の間取りが実現できないことに設計の段階で気が付いた」「静かに暮らせそうな土地を見つけ用途地域をしっかりと確認しないまま購入し家を建てたら数年後、近くに大きな工場ができ騒音なども気になり住みづらくなってしまった」 …そんな残念な事にならないように、希望の土地に今後どのような建物が計画され、どの様に町が発展していくかを、家を建てる前にしっかりと確認しておくことはとても大切な事です。

用途地域は、各地方自治体が販売している都市計画図や不動産販売図の記載でも確認をする事が出来ます。横浜市の用途地域についてはこちらをご覧くださいませ。

  • 建ぺい率とは
  • 敷地面積に対する建築面積の割合。例)敷地面積100㎡ 建ぺい率50% 100㎡×50%=50㎡
  • 容積率とは   敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合例)敷地面積100㎡ 容積率100%  100㎡×100%=100㎡ 

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